豆知識

ビル管理用語集

主に施設運営に必要な法定業務等を記載しています。
 ア行  カ行  サ行  タ行  ナ行  ハ行  マ行  ヤ行  ラ行  ワ行  


ア 行


インテリアゾーン

 
建物内部の外壁や窓からの熱的影響を受けない場所。ペリメーターゾーンを除いた部分。

飲料水水質検査
 
 給水施設の衛生および維持管理に必要な水質検査を定期的に行うことが義務づけられ、水道法における水質検査対象項目のうち15項目を6ヶ月毎に1回、消毒副生成物11項目を年1回行わなければなりません。
 エアハンドリングユニット
 
 送風機、冷温水コイル、加湿装置等をケーシング内に組み込みユニット化した空調設備をいいます。

汚水・雑排水清掃
 
 条例により定められた汚水・雑排水槽の清掃を行います。 東京都では年に3回の実施、神奈川・埼玉・千葉の各県では年に1回の実施が必要です。

 

カ 行

カーペットクリーニング
 
 カーペットは期間経過によって、汚染が進行し当初の美観を失います。回復する為カーペットクリーニングが必要になります。クリーニング方法は、ポリッシャー方式・エクストラクション方式・スチーム方式等色々あり、床構造・材質等にあった最適なクリーニング方法があります。

害虫駆除作業
  
ねずみ・ハエ・蚊・ゴキブリなどの害虫等が多数存在していれば、清掃で綺麗になっていても不潔感を感じます。そのためにも関係法令の定めに従い、建物内に発生する害虫等の駆除作業を実施が必要です。また、ビル管理法によって該当する建物の場合は6ヶ月に1回の実施が義務付けられています。

 ガラス清掃
 
光の透過を妨げる汚れ(=不快感)を取り除くことによりミラー効果を保ち・自然光の採り入れによる照明電力の省エネルギー効果に有効です。作業が困難な箇所も安全対策を万全にして清掃します。

キュービクル
 
 電力供給会社から受電する為に設けられた受変電設備一式を収めた金属箱のことをいいます。

空気環境測定
 
 建築物の中で生活・就労する人々の健康を守るために、職住衛生上良好な環境が維持されているかを測定します。また、ビル管理法によって該当する建物の場合は2ヶ月に1回の実施が義務付けられています。

給排水設備
 建物内またはその敷地内における給水、給湯、排水、通気、衛生器具等水や湯を使う器具に関する諸設備をいいます。

危害予防規程
 
 第一種製造者は、冷凍設備の維持および運転管理等について自主的に基準を定め都道府県知事の許可を受けなければならない。

空気環境の測定
 
空気調和設備または機械換気設備を設置している場合、空気中の浮遊粉じんの量、一酸化炭素、炭酸ガスの含有量、温度、湿度、気流について測定を行うことが義務付けられています。また、新築及び大規模改修時後、最初の6月~9月のホルムアルデヒドの測定が義務付けられています。
空調設備
 
室内または特定場所の空気の温度、湿度、気流、清浄度をその部屋の使用目的に適する状態に保つ設備をいいます。

警報設備
 
火災の発生を速やかに感知して通報する設備で、非常ベル、自動式サイレン、非常放送設備などがあります。

建築設備定期検査報告
 
建築基準法に定められた検査で、建物の規模・用途に応じて建築設備(空気換気設備・非常用照明・機械排煙設備・給排水衛生設備)の安全確保のため、主に防災性・機能性の検査を行います。建物の所有者、管理者に対し、定期的に専門技術者(建築設備検査資格者、1級、2級建築士)に点検を実施させ、その点検結果を特定行政庁に報告する義務を課しております。毎年1回の検査が必要です。

建築物環境衛生管理技術者
 
特定建築物の所有者等は、建築物の維持管理が環境衛生上適正に行われるように監督させるために建築物環境衛生管理技術者免状を有する者の中から建築物環境衛生管理技術者を選任する義務があります。

建築物環境衛生管理基準
 
建築物環境衛生管理基準とは、建築物衛生法の規定により、特定建築物の所有者、占有者その他の者で当該建築物の維持管理について権限を有するものが当該建築物の維持管理を行う際の基準をいい、空気環境の調整、給水及び排水の管理、清掃、ネズミ・こん虫等の防除その他環境衛生上良好な状態を維持するのに必要な措置について定めたものです。また、ビル管理法に該当しない事務所においても事務所等衛生基準規則によって同等の点検が必要です。

高架水槽
 
建物の給水箇所よりも高い位置に設置し、重力式給水により各給水箇所に水を供給するために受水槽からポンプで汲み上げられた水を貯水するタンクをいいます。建築物の衛生的環境の確保に関する法律及び水道法により1年以内ごとに1回清掃を実施しなければなりません。
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サ 行

雑用水水質検査
 
散水・清掃・水洗便所に供する雑用水の必要な水質検査を定期的に行うことが義務づけられています。検査対象項目のうち5項目を2ヶ月に1回行わなければなりません。

施設警備
 防災機器監視・建物内外の巡回点検・人の出入管理などにより事故発生を警戒し、未然に防止する業務です。マンション警備、オフィスビル警備、商業施設警備などがあります。

 児童警備
 
 最寄りの駅から学習塾などへの行き帰りの駅周辺および路上にて、お子様の誘導・身辺警備を行います。訓練を受け鍛えられた「制服を着た警備員」により、大切なお子様の通学等の安全をお守りします。

巡回設備点検
 定期的に専門技術員が建物を巡回して各種設備を点検します。設備や建物の不具合箇所をいち早く発見することができます。また、適切に行われる設備点検により建物のライフサイクルを伸ばすことに繋がります。

 遮断器
 
 負荷電流の開閉はもとより短絡電流、地絡電流を遮断して電路や機器を保護する設備をいいます。

受水槽
 
水道管を通って送られてきた水をいったん貯めておく貯水タンクをいいます。建築物の衛生的環境の確保に関する法律及び水道法により1年以内ごとに1回清掃を実施しなければならない。

受変電設備定期点検
 
保安規程に基づいた点検で、通常1年に1回全設備を停電させて、機器の清掃、増締め点検、各機器の絶縁抵抗測定や保護装置の作動試験などを行い、技術基準に適合しているかを点検します。

消火設備
 
火災時に消防隊が到着するまでの初期消火用としての役割を果たす為に設置された機器、装置等をいいます。

昇降機等の定期検査
 建築基準法では、エレベーター、エスカレーター等の安全確保するために、定期的に検査を行い、定期的に専門技術者(昇降機検査資格者、1級、2級建築士)に点検を実施させ、その点検結果を特定行政庁に報告する義務を課しております。

消防用設備
 消火設備・警報設備・避難設備・消防用水・消火活動上必要な施設をいいます。

消防設備点検  
 火災発生時に正常に機能するように定期的に点検を行い、維持管理を徹底するために定期的に消防設備の点検を行います。具体的には自動火災報知設備、スプリンクラー設備、連結送水管設備、排煙設備、消火器具設備、非常警報設備、屋内消火栓設備、避難器具設備、泡消火設備、非常コンセント設備、誘導灯設備、防火排煙設備等の点検を行います。 また、消防法施行令によって該当する建物の場合は6ヶ月に1回の外観・機能点検と年に1回の総合点検の実施が義務付けられています。

消防用設備定期点検(機器点検、総合点検)
 消防法により、消防用設備等を設置することが義務づけられている防火対象物の所有者・管理者・占有者は、その設備等が火災時において確実にその機能を発揮するよう、点検資格を有する者(消防設備士、消防設備点検資格者)による点検を定期的に実施しその結果を所轄消防署長に報告しなければなりません。

消防用ホース・連結送水管設備の耐圧性能試験
 消防法により、消火栓連結送水管と消防用ホースの製造年月日から10年以上を経過したものは、火災時の消火活動に必要な水圧に耐えらるかどうかの耐圧性能試験を3年ごとに実施することが義務付けられています。

真空ボイラ

 
大気圧以下で蒸気を発生させて温水を作り出すため取扱作業主任者の選任など法的規制を受けません。主にスポーツ、レジャー施設や宿泊施設などの給湯用に使用されています。

進相コンデンサ
 
受変電設備または個々の負荷に並列に接続して、遅れ無効電力を補償して、力率を改善する目的で設置する設備をいいます。

水質基準
 
水道水の水質基準は、水道水の飲用により人の健康を害したり、その飲用に際して支障を生じるものであってはならないという観点から、水道法により定められています。

セクショナルボイラ
 
鋳鉄製の平らな箱型のセクションを使用容量に応じて組み立てたボイラ。分解してビル内に搬入できることとセクション数によってボイラの能力を増減できるため、ビル用に適した面が多くあります。

設備管理
 
建物を常に快適な環境を持ち安全な場所にする必要があります。そのために建築物の所有者・管理者または占有者は、その建築物の敷地、建物及び機械設備を常時適法な状態に維持しなければならないため、各種設備の定期的な管理が必要です。
全熱交換器
 空調された室内の空気を排気する際に、排気される空気の排熱を有効に回収する機器をいいます。

 
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タ 行

第一種製造者
 都道府県知事の許可を受けた1日の冷凍能力が20t以上の設備で冷凍のために高圧ガスを製造する者をいいます。

建物外壁清掃
 建物外壁のタイル系の黒ずみ・水垢、金属系では錆等は、外にさらされているので次第に汚れてしまいます。建材保護・美観を向上させる為に清掃します。また看板広告塔などの汚れも除去します。

建物内の定期清掃、ネズミ・昆虫等の調査及び防除
 特定建築物においては、建物内の大掃除及びねずみ・昆虫その他の人の健康を損なう事態を生じさせるおそれのある動物の防除を6ヶ月以内毎に1回定期的かつ統一的に調査を実施し「ねずみ等の発生場所、生息場所及び侵入経路調査」「ねずみ等による被害の状況調査」調査の結果に基づき、必要な措置を行わなければなりません。

断路器  
 充電された電路を開閉するための設備であるが、負荷電流を遮断する能力はない。断路器を操作する場合は、必ず遮断器によって負荷電流を遮断してからディスコン棒を使用して開閉操作を行います。

ターボ冷凍機
 
3000~6000rpmで回転する羽根車の遠心力によって冷媒ガスを圧縮する冷凍機をいいます。

地域冷暖房
 各建物が熱源機器を持たず、共同の熱源プラントから冷水、温水、蒸気などを配管から受けることをいう。建物の省スペース化、設備要員の削減や廃熱利用等によるエネルギーの有効利用などが図られています。

駐車場管理
 駐車場における機器の操作、出入庫車輌の誘導・整理・料金の回収、不審者の発見・侵入阻止の管理のこと。

貯水槽の清掃
 ビル、マンションは水道管から個々の建物への貯水槽に給水され、ポンプを使用し、各蛇口より水が出る仕組みなため、貯水槽の汚れは飲用水の汚れに直結するため、定期的な清掃が必要です。
また、受水槽や高架水槽等の貯水槽について、水道法1年以内毎に1回清掃整備を行うことが義務付けられています。

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電気主任技術者
 電気事業法により、自家用電気工作物の設置者(所有者)には、電気工作物の工事、維持及び運用に関する保安の監督をさせるために経済産業省令で定めるところにより、主任技術者免状の交付を受けている者のうちから、電気主任技術者を選任しなければなりません。電気主任技術者資格には、第一種、第二種及び第三種電気主任技術者の3種類があり、電気工作物の電圧によって必要な資格が定められています。

電気主任技術者の外部委託制度
 出力1,000kW未満の発電所や7kV以下で受電する需要設備を管理する事業場の工事、維持及び運用に関する保安の監督に係る業務をある一定の要件に該当する個人又は法人と契約を締結し、経済産業大臣の承認を受けたものについては、電気主任技術者を選任しないことができます。

電気設備
 電力供給会社から受電した電気をビル内の動力、照明などに配電する設備をいいます。

灯具清掃
 
照明器具の汚れは、ほこりや浮遊塵・ハエ・蛾など害虫の排泄物などで各種照明器具の清掃を行うことで快適な視環境をつくり、視覚効果を高めると共に、器具の効率を上げて省エネ効果を高めます。

特殊建築物
 特殊建築物とは、建築基準法第2条に規定される用途の建築物で、病院・ホテル・学校等のように不特定又は多数の人が利用する建物若しくは、防災上、環境衛生上、周辺地域に大きな影響を与える建築物のことをいいます。

特殊建築物定期調査報告
 建築基準法では、特殊建築物の安全性の確保と適正な維持管理を図り事故の発生を未然に防止するため、その建築物の所有者、管理者に対し、定期的に専門技術者(特殊建築物等調査資格者、1級、2級建築士)に調査・点検を実施させ、その点検結果を特定行政庁に報告する義務を定められています。 建物の規模・用途に応じて、1年~3年に1回の調査・報告が必要です。

特定防火対象物

 
特定防火対象物とは、消防法施行令で定めるところによる映画館、劇場、遊技場、キャバレー、飲食店、物品販売店舗、ホテルなど不特定多数の人の出入りがある防火対象物をいいます。それ以外は非特定防火対象物といいます。

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 ナ 行

日常清掃
 日常清掃は、建物の維持管理をする上で頻度・重要度の高い作業になり、建物の良好な衛生的環境の確保・建物の延命・美観の向上を保持しながら、建物の共用・専用部分を毎日1回ないし数回のように短い周期で清掃を行うことを言います。


ハ 行

ばい煙濃度測定
 大気汚染防止法により、伝熱面積10m2以上のボイラを設置する事業所では、ばい煙量又はばい煙濃度を定期的に測定し、その結果を3年間保存するよう義務付けられています。

排水管清掃
 生活排水は、排水管を伝わり下水道内へ流れ処理されるため、定期的な清掃が必要になります。定期作業の理想は、年1回ですが、最低2年に1回の施工が必要と思われます。特にディスポーザー共用横引管には卵の殻など雑廃物が溜まりやすいので、定期的(1~2年毎)な排水管洗浄作業の必要があります。

排水設備の清掃
 特定建築物においては、排水に関する設備(汚水槽・雑排水槽など)の掃除を六月以内ごとに一回、定期に行わなければなりません。また、厚生労働大臣が別に定める技術上の基準に従い、排水に関する設備の補修・掃除その他当該設備の維持管理に努めなければなりません。

排水槽
 建物の地下等で発生する汚水、湧水、雑排水を公共下水道などに自然流下できない場合に設けるもので、排水槽に集められた排水はポンプにより揚水排除します。排水槽は建築物の衛生的環境の確保に関する法律により6ヶ月以内ごとに1回以上清掃を実施しなければなりません。

避難設備
 火災発生時に施設利用者を外部へ避難させる避難梯子、緩降機、滑り台等の避難器具や誘導灯などをいいます。

避雷針
 突針部、避雷導線及び接地極からなる設備で、落撃による火災、設備の破損等の危険. を防止する装置をいいます。

ビル管理法(建築物の衛生的環境の確保に関する法律)
 正式名称は「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」といい、建物の衛生維持管理に関する法律のことを言います。 多数の者が使用し、または利用する建築物の維持管理に関し環境衛生上必要な事項を定めることにより、その建築物における衛生的な環境の確保を図り、公衆衛生の向上および増進に資することを目的として厚生労働省によって施行されました。ビル管理法では『建築物環境衛生管理基準』を定め,特定建築物の所有者等に対し【1】空気環境の調整【2】給水の管理【3】排水の管理【4】清掃【5】ねずみ等の防除の5項目について特定建築物を維持管理することを義務づけています。

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ビルメンテナンス
 ビル管理、建物管理などとも呼ばれ、建築物を使用し維持管理するため各種業務を行うことを言います。正しいビルメンテナンスを行うことが建物の寿命を延ばすことになり、ひいてはライフサイクルコストの削減に繋がります。 なお、ビルメンテナンスは大きく分かれて3つのサービス(設備管理、清掃、警備・保安)からなることが多い。

ヒートポンプ
 ポンプが低い所から高い所へ汲み上げるのと同様に熱を低温部から高温部へと移動させる仕組みをヒート(熱)ポンプといいます。普段なじみのある家庭用エアコンもヒートポンプ方式を使った冷凍機の一つです。

ヒートポンプエアコン
 冷房だけではなく、暖房にも対応した空調機をいいます。

ファンコイルユニット

 
冷温水コイル、送風機、エアフィルタ等をケーシング内に組み込んだ空調設備をいう。主にペリメーターに設置されています。

フィルター清掃
 空調機器類のフィルターに埃が詰まると適正な風量が得られず、モーターに無理がかかり、電気量が増してしまいます。空調機器類のフィルターの清掃を行うことで省エネ性や暖冷房効果が向上し、空気の衛生環境を快適にします。

ペリメーターゾーン
 建物内部の外壁や窓からの熱的影響を受ける場所。概ね、外壁から3~7mの部分。

変圧器(トランス)
 電力会社から供給される高い電圧をビルで使用する動力や照明に使用する低い電圧に変成する設備をいいます。

保安警備
 
商業施設内における犯罪の不法行為を警戒し防止することによって、秩序を保ち安全な環境を確保することを目的とします。警備員が店舗内を巡回しているだけでも、万引きする人達(一部はプロの窃盗犯)にとっては[警備員のいるお店]として、防犯対策の出来た店舗として見られるため、十分な抑止効果が得られます。

保安規程
 電気事業法により、自家用電気工作物を設置する者は、電気工作物の工事、維持および運用に関する保安を確保する為に保安管理体制や具体的な点検内容・周期等を保安規程で定め、経済産業大臣に届出なければなりません。

ボイラ室
 ボイラが据え付けられている区画で、関係法規に基づき、取扱者の安全・保守管理の容易さ、事故・火災の防止を留意して設計された場所。

ボイラ設備
 油、ガスなどを燃焼させて、暖房や給湯に使用する熱エネルギーを作り出す設備をいいます。

ボイラ取扱作業主任者
 ボイラ及び圧量容器安全規制により、ボイラ技士免許を受けた者または取扱技能講習修了者の中から取扱うボイラの電熱面積に応じてボイラ取扱作業主任者を選任し、所轄労働基準監督署長に報告する義務があります。

ボイラ・圧力容器性能検査
 ボイラ及び圧量容器安全規制により、により、ボイラ・第一種圧力容器等の特定機器を設置している事業場は、その特定機械に備えてある検査証の有効期間を更新する為に労働基準監督署または性能検査代行機関によって行われる検査に合格しなければなりません。

防火管理者
 一定規模以上の防火対象物の権原を有する者は、法定講習を受講者の中から防火管理者を選任し、防火管理上必要な業務を行わせなければならなりません。

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防火対象物定期点検報告
 防火対象物定期点検報告制度は、平成15年10月より施行された新しい制度です。 規模・用途により特定防火対象物に指定された建物では、当初は点検資格者による毎年1回、以後は実績に応じた点検・報告が必要となります。 消防法により、一定の防火対象物の管理について権限を有する者は、点検資格を有する者(防火対象物点検資格者)に防火管理上必要な業務等について点検させ、その結果を所轄消防長又は消防署長に報告することが義務付けられています。

防災センター
 昨今の大規模・超高層化や国際化・IT化を背景に様々な管理・営業形態の複雑化・多様化が進展している建物に対し、適切な防火管理業務を行えるよう、また、近い将来に予測される大地震などの災害にも迅速かつ的確に対応するために、対象となる建物には防災センターの設置が必要です。 ※ 東京都では、火災予防条例及び火災予防条例施行規則の一部が改正され平成18年10月12日に公布され、平成19年10月1日に施行されました。

防犯診断
 
現地調査・確認の後、問題点を踏まえた上で防犯カメラの設置・侵入防止柵の設置などの防犯上の問題点・改善点について診断します。

 

ヤ 行

床面定期清掃
 常清掃では除去出来ない汚れ、保てなくなった光沢・美観を機械による洗剤洗浄等を行うことにより回復・復元させる為に行う清掃のこと。

遊離残留塩素測定
 特定建築物においては、末端の給水栓からの水について7日以内毎に1回遊離残留塩素測定を実施しなければなりません。測定方法としては、DPD法、電流法などがあります。

 ラ 行

ライフサイクルコスト
 
 
一生涯かかるランニング費用のこと。建物の場合は、建物を立ててから取り壊されるまでのランニング費用のこと。

冷温水発生器
 吸収式冷凍機とボイラーの両機能を持ったものを一般的に冷温水発生器と呼びます。

冷却塔
 冷凍機の凝縮器から冷媒から熱を奪った冷却水を蒸発させ大気中に放出し冷却水の温度を下げる設備をいいます。

冷凍機設備
 圧縮機、凝縮器、受液器、蒸発器などの機器で構成され常温より低い温度を作り出す装置をいいます。冷凍機には、家庭用ルームクーラー、冷蔵庫からビルの冷房用の冷凍装置まで様々な種類があります。

炉筒煙管ボイラ
 本体の胴の中に燃焼室となる炉筒と燃焼ガスの通路となる煙管が設置されたボイラ。効率が極めて高く産業用、ビル空調用として幅広く使用されています。